Pas på. Optionsaftaler er ofte mangelfulde og fulde af blinde vinkler

Mange lodsejere får i disse år tilbudt forblændende gode optionsaftaler fra udviklere af solcelle- og vindmølleparker, hvis de vil sælge eller leje deres jord ud, men i følge Kitte Borup, chef for jura i Djursland Landboforening, er aftalerne, som er udarbejdet af udviklerne selv, så mangelfulde og fyldt med blinde vinkler, at det kan få store konsekvenser for lodsejerne.

 

Det kan være fristende som lodsejer at underskrive en tilsyneladende enkel optionsaftale fra en solcelle- eller vindmølleudvikler, når posen med penge, man bliver tilbudt, overstiger markedsværdien af ejendommen mange gange, men ifølge Kitte Borup, chef for jura i Djursland Landboforening, skal man som lodsejer tage sig i agt for mangelfulde aftaler fyldt med blinde vinkler. Hun har endnu ikke set et forslag, som har været formuleret godt nok – eller tilnærmelsesvist har sikret landmanden mod de allerstørste risici mange år ud i fremtiden.

”Der er flere problemer med disse optionsaftaler, og jeg mener slet ikke, at der er fokus nok på, at det altid er udviklerne selv, der formulerer forslagene til aftalerne, og som altid betinger dem sådan, at udviklerne stort set ikke er forpligtede til noget, men at lodsejeren forpligter sig til en hel masse. F.eks. er udviklerne ikke forpligtede til at købe jorden/ejendommen, heller ikke selvom der rent faktisk bliver vedtaget et plangrundlag på ejendommen til et projekt”, forklarer Kitte Borup, chef for jura, Djursland Landboforening.

Fejl og mangler

Ifølge Kitte Borup er optionsaftalerne lavet sådan, at det er landmanden, som løber den største risiko, og på ingen måde udviklerne. Aftalerne er typisk formuleret således, at der kun er tale om en ret, men ikke en pligt for lejeren/udvikleren til at bruge optionen. Det vil sige, at hvis udvikleren vælger ikke at udnytte optionen og opføre anlægget – det kunne være fordi, at det alligevel ikke er rentabelt, når det kommer til stykket, eller fordi udviklere er lukket eller gået konkurs, så kommer man som lodsejer til at stå med et planlagt areal til et VE anlæg.

”Det er de færreste lodsejere, der er klar over, at når plangrundlaget for projektet er blevet vedtaget, så stiger ejendomsskatterne ud i al fremtid. Særligt hvis det er sådan, at en lodsejer som led i aftalen med udvikleren har fraskrevet sig retten til at kræve ejendommen overtaget af kommunen indenfor 2 år efter planens vedtagelse. Så kan det blive nogle dyre ejendomsskatter indtil det tidspunkt, hvor man måske får held til at sælge ejendommen til nogen andre, eller man måske formår at få kommunen til at ophæve planen fra ejendommen igen. Modsat af, hvad mange udviklere siger, så er det kun kommunen selv, der kan beslutte sig for det, og ikke noget som hverken udvikleren eller lodsejeren selv kan kræve.  Dertil kommer, at kommunen kan være så interesseret i at opfylde sine mål for sin grønne omstilling, at kommunen vælger at ekspropriere ejendommen til opfyldelse af planen, hvilket ofte vil ske til en anden pris end den, som udvikleren skulle have betalt.”

Som lodsejer fraskriver man sig også som udgangspunkt muligheden for at benytte VE lovens værditabsordning og salgsoption, hvis man har ladet noget af sin jord gå ind i et vindmølle- eller solcelleprojekt. Det gør man, fordi man som lodsejer så har indgået en privatretlig aftale med udvikler, hvorved lodsejeren selv har medvirket til projektets gennemførelse. Hvis aftalen med udvikler så ikke bliver opfyldt, f.eks. fordi udvikleren går konkurs, eller ikke ønsker at gennemføre projektet alligevel, så får lodsejeren ikke den sikkerhed, som VE loven ellers muligvis kunne give ham.    

”Det betyder, at lodsejeren kun har aftalen med udvikler at stole på, og det kan blive et problem, hvis man ikke sikrer sig på en eller anden måde, at udvikleren rent faktisk har en pligt til at købe, og at udvikleren rent faktisk køber og betaler”.

Naboaftaler – dvs. aftaler, hvor man ikke selv lægger direkte jord til et solcelle- eller vindmølleprojekt, men får projektet meget tæt på skel, er nogle gange endnu mere problematiske. Naboaftalerne er nemlig typisk sådan lavet, at naboen ikke må klage over projektet i planlægningsfasen, mod til gengæld at blive opkøbt af udvikleren til en god pris på et senere tidspunkt. Risikoen ligger så i, at udvikleren rent faktisk ikke er forpligtet til at købe, eller bare ikke overholder sin del af aftalen, f.eks. som følge af konkurs eller overdragelse af aftalen til en anden udvikler.  

”Så er situationen den, at man som nabo får et VE anlæg tæt på skel, som man ikke har klaget over, og ikke bliver opkøbt eller får værditabserstatning for, som man troede, man ville få. Jeg synes, det minder for meget om, at man bliver købt helt gratis til at tie stille”.  

Kitte Borup er klar over, at det er komplicerede aftaler, og at det koster penge at få hjælp til at gennemgå dem, men hun fortæller, at man som lodsejer f.eks. kan bede om at få skrevet ind i aftalen, at man skal kompenseres med et eller andet beløb fra udvikler til rådgivning eller forhandling.

”I sidste ende kan det få rigtig store konsekvenser, hvis man ikke får sikret sig i disse aftaler – hvis aftalen med udvikleren alligevel ikke går, som man troede. Jeg synes ikke, det er i orden, at det er lodsejeren, der skal lægge jord til disse VE projekter og bidrage til den grønne udvikling, for så at stå med risikoen og overlades til det ”Wild West marked”, vi ser. Mange lodsejere tror fortsat, at disse optionsaftaler er enkle nok, men det er de ikke”.